Met de voorbode dat met ingang van 2019 de bodemwaarde van gebouwen 100 procent van de WOZ-waarde zal zijn, neemt het belang van een juiste (lees: niet te hoge) WOZ-waarde verder toe. Bij eigen gebruik van het gebouw was de bodemwaarde immers 50 procent van de WOZ-waarde, wat nogal scheelt in de fiscale afschrijvingsruimte. De procedures over de hoogte van de WOZ-waarde van bedrijfspanden houden dan ook aan.
Veel van deze panden en zeker kantoren en winkels worden door gemeenten aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode gewaardeerd. Bij deze methode wordt een huurwaarde die is ontleend aan de markt van vergelijkbare zaken vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor.
Het probleem van deze methode zit hem in het feit dat beide onderdelen gebruikmaken van gegevens die niet voldoen aan de verkrijgingsfictie van artikel 17 Wet WOZ. Deze fictie houdt namelijk in dat de onroerende zaak onmiddellijk en in volle omvang in gebruik kan worden genomen.
Referentiecijfers
De wetsgeschiedenis licht dit toe, door op te merken dat deze fictie een vrije opleverbaarheid van de onroerende zaak veronderstelt. Met omstandigheden die daarop inbreuk plegen – zoals het bewoond, verhuurd of verpacht zijn – wordt bovendien geen rekening gehouden. Bij wege van fictie moet derhalve worden verondersteld dat de zaak ‘leeg’ is.
De referentiecijfers die gemeenten uit de markt halen, betreffen echter vrijwel altijd cijfers van onroerende zaken in verhuurde staat. Die geven nu juist geen beeld van de waarde van de zaak leeg, althans daarvoor zal afhankelijk van de marktsituatie hoe dan ook gecorrigeerd moeten worden.
Zaak
In een recente procedure voor het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ging het ook over zo’n situatie. In geschil was de WOZ-waarde van 13,5 miljoen euro van een groot kantoorpand met een bruto vloeroppervlakte van ongeveer 16.366 vierkante meter, verdeeld over tien bouwlagen en 128 parkeerplaatsen.
Het kantoorpand (inclusief parkeerplaatsen) wordt verhuurd aan de gemeente Arnhem voor 2.326.718 euro per jaar. Partijen hebben in juni 2017 een nieuw huurcontract afgesloten en wel met ingang van 1 juli 2020, lopend tot 1 juli 2025. Vanaf de ingangsdatum van dit nieuwe contract bedraagt de jaarlijkse huur 1.711.640 euro (prijspeil 1 juli 2017) met een (jaarlijkse) indexatie en een incentive van tien maanden huur.
Marktgegevens
Hof Arnhem-Leeuwarden stelde voorop dat zowel de huurwaardekapitalisatiemethode als de vergelijkingsmethode in beginsel geschikt zijn om de waarde van een onroerende zaak in het economische verkeer aannemelijk te maken. Of een methode geschikt is, hangt af van de beschikbare marktgegevens.
In hoger beroep stond vast dat bij de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ geen rekening kon worden gehouden met bestaande huurcontracten of (de betrouwbaarheid) van zittende huurders.
Voor de Wet WOZ kan ook niet zomaar worden aangesloten bij verkoopprijzen van transacties waarbij de prijsvorming is beïnvloed door bestaande huurcontracten. Zou dat wel gebeuren dan zouden immers de WOZ-waarden van overigens identieke beleggingspanden van elkaar verschillen, alleen omdat de inhoud van de lopende huurcontracten van elkaar verschilt of omdat het ene pand is verhuurd en het andere leeg staat.
Toets
De discussie over de mate waarin correcties voor bijvoorbeeld leegstandsrisico op de marktcijfers moesten worden aangebracht, eindigde uiteindelijk in een waardebepaling in goede justitie en een gegrondverklaring van het beroep van belanghebbende.
Met het oog op 2019 is het dan ook raadzaam om de waarde van uw pand te toetsen, in het bijzonder aan de vraag of wel op de juiste wijze rekening is gehouden met de verkrijgingsfictie. De vergelijkingsmethode lijkt daartoe geschikter dan de huurwaardekapitalisatiemethode, tenminste als er verkoopcijfers van leeg verkochte vergelijkbare panden voorhanden zijn. En dat is steeds meer het geval.
Auteur: mr. B. Kats
Dit artikel is gepubliceerd in F&A Actueel 2018, afl. 9.
Geef een reactie