De bepaling van de WOZ-waarde van courante objecten vindt doorgaans plaats door aan te sluiten bij gerealiseerde verkoopprijzen en/of huurprijzen van soortgelijk objecten op of rond de waardepeildatum. Soms kan men echter ook de geïndexeerde huurprijs van de te waarderen onroerende zaak zelf als uitgangspunt nemen, zo bepaalde Hof Arnhem onlangs.
De WOZ-waarde van courante onroerende zaken, andere dan woningen, zoals kantoren, winkels en bedrijfspanden, wordt in principe vastgesteld op de waarde in het economische verkeer. Uit jurisprudentie volgt dat dit de prijs is die de meestbiedende gegadigde zou willen betalen voor die onroerende zaak, na aanbieding ten verkoop op de voor die zaak beste wijze en na de beste voorbereiding.
Markthuurwaarde
Voor de bepaling van de WOZ-waarde moet men aansluiten bij gerealiseerde verkoopprijzen en/of huurprijzen op of rond de waardepeildatum. Uiteraard moet bij de beoordeling van deze prijzen wel gekeken worden of het vergelijkbare onroerende zaken betreft.
Voor genoemde courante zaken wordt die waarde over het algemeen gevonden door een ‘markthuurwaarde’ te bepalen en deze vervolgens te kapitaliseren. Deze huurwaarde wordt meestal bepaald door huurtransacties van soortgelijke objecten rond de waardepeildatum te analyseren.
Geïndexeerde huurprijs
Soms kan men echter ook de geïndexeerde huurprijs van de te waarderen onroerende zaak zelf als uitgangspunt nemen. Uitgangspunt bij de waardebepaling voor de Wet WOZ is namelijk dat een transactie die het object zelf betreft het best bruikbaar is voor het bepalen van de WOZ-waarde. Op grond van jurisprudentie is echter wel van belang dat die transactie tot stand is gekomen rond de betreffende waardepeildatum. Transacties die langer dan drie maanden voor of na de waardepeildatum tot stand komen, worden in bepaalde gevallen als niet bruikbaar geacht omdat de marktsituatie in de tussentijd te zeer gewijzigd kan zijn.
Het Hof Arnhem oordeelde recent echter dat een in april 2004 overeengekomen huurprijs die sindsdien jaarlijks geïndexeerd was met de CPI-index voor alle huishoudens kon worden gebruikt als huurwaarde bij het bepalen van de WOZ-waarde voor 2008.
Voorwaarden
Het hof stelde daartoe allereerst vast dat de huurprijs destijds op zakelijke gronden overeen was gekomen. Verder nam het hof in overweging dat partijen met elkaar eens waren dat zich in de periode tussen 1 april 2004 en de waardepeildatum 1 januari 2007 geen significante huurprijsstijging voor vergelijkbare bedrijfspanden had voorgedaan.
Het hof stelde de WOZ-waarde van het bedrijfspand vast door de geïndexeerde huurprijs per 1 januari 2007 te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor, die tussen partijen niet in geschil was.
Vergelijk huurwaarde met huurprijs
Bij het beoordelen van de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde is het aan te raden de door de gemeente gehanteerde huurwaarde te vergelijken met de geïndexeerde zakelijke huurprijs van het object zelf. Als zich tussen het tot stand komen van de huurprijs en de waardepeildatum geen significante huurprijsstijgingen hebben voorgedaan, kunnen deze twee niet ver van elkaar liggen. Is dit wel het geval, dan is mede gezien het huidige economische klimaat een nadere beoordeling en eventueel een bezwaarprocedure aan te raden.
(Hof Arnhem, 27 april 2011, LJN: BQ5196)
*
Auteur: Mr. B.S. Kats
*
Dit artikel werd eerder gepubliceerd in F&A Signalen
