De WOZ-waarde van incourante onroerende zaken wordt over het algemeen bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de btw-positie van de eigenaar. Bij een eigenaar die overwegend btw-vrijgestelde prestaties verricht, wordt de WOZ-waarde vrijwel altijd vastgesteld inclusief negentien procent btw op alle onderdelen. Dit is echter om meerdere redenen niet zonder meer juist.
De gecorrigeerde vervangingswaarde voor een eigenaar die geen recht heeft op aftrek van btw, moet worden vastgesteld inclusief btw. Bij nieuwbouw van het object zou de btw voor hem namelijk een kostenpost zijn. Heeft de eigenaar wel recht op aftrek van btw, dan moet de waarde worden vastgesteld exclusief btw.
Btw op grond
In een recente uitspraak inzake de waardering van een universiteitscomplex bevestigt de Hoge Raad dat de waarde van de grond niet per definitie inclusief negentien procent btw moet worden vastgesteld. Relevant is namelijk of de huidige eigenaar bij (fictieve) aankoop van die grond btw verschuldigd zou zijn.
Volgens de universiteit zou bij fictieve aankoop van de grond de transactie zodanig zijn ingericht dat ten minste een deel van het perceel zonder btw zou worden verkregen. Voor grond geldt namelijk dat slechts btw verschuldigd is als de grond kwalificeert als bouwterrein (in de zin van de Wet op de omzetbelasting). De Hoge Raad verwijst de zaak naar het Gerechtshof Den Haag om te onderzoeken of de universiteit in de fictieve situatie inderdaad een deel van het perceel zou (kunnen) aankopen zonder btw.
Dit kan bijvoorbeeld gelden voor de onbewerkte grond. De waarde van die grond zou dan exclusief btw moeten worden bepaald. Voor de eigenaar van (onbewerkte) grond die btw-vrijgestelde prestaties verricht, kan dit een verlaging van de WOZ-waarde betekenen.
Pro rata btw
Een andere reden om niet zonder meer negentien procent btw in aanmerking te nemen bij het vaststellen van de WOZ-waarde is dat veel instellingen, die in hoofdzaak btw-vrijgestelde prestaties verrichten vaak toch een (beperkt) recht op aftrek van btw hebben. Namelijk voor zover zij wel btw-belaste prestaties verrichten.
Zo geldt bijvoorbeeld voor een ziekenhuis dat naast de btw-vrijgestelde gezondheidszorg vaak ook btw-belaste prestaties als verhuur van horeca en/of winkelruimte plaatsvindt. Bij nieuwbouw zou de eigenaar daarom een deel van de btw op de bouwkosten in aftrek kunnen brengen. Hiermee moet bij het vaststellen van de gecorrigeerde vervangingswaarde rekening worden gehouden.
Conclusie
Bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een object dat wordt gebruikt voor btw-vrijgestelde prestaties, kan de waarde niet zonder meer op alle onderdelen met negentien procent btw worden verhoogd. Controleer daarom de vastgestelde waarde aan de hand van het taxatieverslag. (mr. B.S. Kats)
Hoge Raad, 21 oktober 2011, LJN: BT8739
*
Dit artikel is afkomstig uit F&A Actueel
