Onlangs heeft de rechter bepaald dat een winkel die zich bevindt in een supermarkt, niet per definitie geldt als afzonderlijk WOZ-object. Dit zou volgen uit de afbakeningsregels van artikel 16 van de Wet WOZ. Hoe zit dat?
Als een pand meerdere winkels herbergt, dan moet eerst het aantal afzonderlijke WOZ-objecten worden vastgesteld, voordat de WOZ-waarde kan worden bepaald. De WOZ-beschikking en aanslag Onroerendezaakbelasting (OZB) moeten immers aan de juiste persoon worden opgelegd.
In de onderhavige zaak bij de Rechtbank Oost-Brabant ging het om een supermarkteigenaar die van de gemeente een WOZ-beschikking en aanslag OZB voor het gehele pand had gekregen. Hij was het hier niet mee eens, want in de supermarkt waren namelijk ook andere winkels aanwezig. Deze winkels hadden volgens de supermarkteigenaar een eigen WOZ-beschikking en aanslag moeten krijgen.
Voor WOZ eerst afsluitbaarheid bepalen
Winkels binnen een supermarkt komen tegenwoordig steeds vaker voor (‘shop-in-shop’). Denk hierbij aan een bakkerij, slagerij of een kleine boekhandel. Kenmerkend hierbij is dat het personeel van deze ‘winkeltjes’ vaak gebruik maakt van voorzieningen van de supermarkt, zoals het toilet en de kantine. Daarnaast hebben de winkels dezelfde openingstijden als de omringende winkel en zijn ze niet zelfstandig afsluitbaar.
Volgens de afbakeningsregels van artikel 16 van de Wet WOZ moet worden gekeken naar deze afsluitbaarheid en de aanwezigheid van eigen voorzieningen als een toilet en een pantry. Dit betekent ten eerste concreet dat je het pand moet opdelen in de kleinst mogelijke, zelfstandig bruikbare eenheden. Hierbij gaat het dus om ruimten die afsluitbaar zijn en eigen voorzieningen hebben. Volgens vaste rechtspraak is bij winkels en kantoren vereist dat ze zowel een eigen toilet hebben als een eigen pantry. Een gemeenschappelijke voorziening is wat dat betreft dus niet voldoende.
Wanneer je constateert dat een pand bijvoorbeeld vier afzonderlijke, zelfstandig bruikbare eenheden omvat, zijn er in beginsel vier WOZ-objecten.
Samenstel en de WOZ
Nu komen we echter bij de volgende stap. Vastgesteld moet namelijk worden of (een aantal van) de eenheden misschien een samenstel vormen. Met andere woorden: behoren de eenheden (of een aantal ervan) naar omstandigheden beoordeeld bij elkaar?
Hiervoor is vereist dat de eenheden in ieder geval dezelfde eigenaar hebben, bijvoorbeeld Jansen bv. Daarnaast moeten de eenheden door dezelfde partij worden gebruikt, bijvoorbeeld De Bruin bv. Houdt men hier geen rekening mee, dan gaat de WOZ-beschikking naar de verkeerde persoon.
Als bijvoorbeeld twee van de vier eenheden in eigendom zijn van Jansen bv en in gebruik bij De Bruin bv, dan kunnen deze twee eenheden een samenstel vormen. In dit voorbeeld is dan uiteindelijk sprake van drie WOZ-objecten: WOZ-object 1 en 2 en WOZ-object 3 (zijnde het samenstel van de twee eenheden die door dezelfde persoon worden gebruikt).
Uitspraak: geen zelfstandige winkels
In de zaak bij rechtbank toetste de rechter de genoemde criteria en kwam bij de shop-in-shop tot de conclusie dat geen sprake was van zelfstandige winkels. Immers, ze waren niet afsluitbaar en hadden geen eigen voorzieningen. Omdat er geen zelfstandige eenheden waren, kwam men per definitie niet meer toe aan de vraag of er sprake was van een samenstel. Er was namelijk maar één zelfstandige eenheid en dat was de supermarkt als geheel. Gevolg was dat een enkele WOZ-beschikking werd opgelegd en een enkele aanslag OZB voor de gehele supermarkt.
Betaalt men in zo’n geval te veel OZB? Het antwoord is in principe nee, want de supermarkteigenaar kan de OZB verhalen op zijn gebruikers, zoals de bakker en de slager die een deel van de supermarkt gebruiken. Vaak wordt dit gedaan, door uit te gaan van het aantal vierkante meters dat wordt gehuurd.
Auteur: mr. G.L.J. ’t Hoen LL.M
Rechtbank Oost-Brabant, 6 december 2018, zaaknummer ECLI:NL:RBOBR:2018:5978
Dit artikel is gepubliceerd in F&A Actueel 2019, afl. 2
Geef een reactie