In dit artikel wordt stilgestaan bij enkele bijzondere aspecten rond herwaardering van activa die de afgelopen jaren zijn opgekomen of hernieuwde aandacht hebben gekregen. Herwaarderen kan met name relevant zijn wanneer de actuele waarde belangrijk afwijkt van de boekwaarde volgens de historische kostprijs. Daarmee zal het vaak om vastgoed gaan. Immers, vastgoed gaat vaak om grote bedragen en wordt veelal voor langere tijd aangehouden. Daarmee is er veel ‘gelegenheid’ voor het ontstaan van stille reserves.
Bij vastgoed in eigen gebruik geldt sinds 2016 het begrip actuele kostprijs. Voorheen gold de vervangingswaarde, die in de praktijk vaak ingevuld werd met de marktwaarde, vanuit de gedachte dat die waarde betaald zou moeten worden om een dergelijk actief te vervangen. De actuele kostprijs is echter een geheel ander begrip, vooral doordat niet gekeken kan worden naar de marktwaarde van een soortgelijk actief. Het heeft meer raakvlakken met de herbouwwaarde van het pand zelf. Bij de invoering ontstonden in de praktijk veel vragen over hoe dit begrip moet worden toegepast. Ondanks pogingen om nadere guidance te geven, onder andere met een brochure van de beroepsorganisatie van accountants (NBA), is deze verduidelijking uiteindelijk niet echt gelukt, en is het herwaarderen van vastgoed in eigen gebruik sterk afgenomen.
Verhuur vastgoed
Daar waar vastgoed wordt verhuurd bestaat er een keuze om deze vastgoedbeleggingen te herwaarderen naar de reële waarde (marktwaarde). Dit is in de praktijk een gangbare keuze. De waardeverandering loopt dan direct via de winst-en-verliesrekening om zo het beleggingsresultaat van het boekjaar te tonen. Om die reden moet die herwaardering dan ook verplicht jaarlijks plaatsvinden. Daar waar de reële waarde boven de historische kostprijs ligt, moet aanvullend nog een beklemde herwaarderingsreserve worden aangehouden. Sinds 2019 kan de bepaling van de herwaarderingsreserve administratief lastiger worden vanwege het moeten activeren van groot onderhoud. Voorheen was het gebruikelijk om bij vastgoedbeleggingen het groot onderhoud niet te activeren omdat dit gegeven de waardering tegen reële waarde toch geen impact had op vermogen en resultaat. Het te activeren groot onderhoud verhoogt de historische kostprijs en zal de herwaarderingsreserve lager doen uitvallen. Voortaan zal dus onderscheid moeten worden gemaakt tussen groot onderhoud en dagelijks onderhoud. (Een ander bijeffect is dat in het kasstroom-overzicht de uitgaven voor groot onderhoud voortaan investeringskasstromen zijn in plaats van operationele kasstromen.)
Stapsgewijze overname
Een andere, meer bijzondere omstandigheid van herwaardering betreft de stapsgewijze overname. Daarvan is sprake wanneer een belang in een minderheidsdeelneming zodanig wordt vergroot dat overheersende zeggenschap wordt verkregen. In een overnamebalans worden de meeste activa gewaardeerd tegen reële waarde. Maar als de onderneming voorafgaand aan de overname al bijvoorbeeld een 40%-belang had, dan waren die activa al besloten in de nettovermogenswaarde van dit 40%-belang. Bij een zuivere toepassing van het waarderen van activa tegen de prijs die ervoor betaald is, zou op de bestaande boekwaarde van deze activa alleen de reële waarde van het bijgekochte deel worden opgeteld. De boekwaarde bestaat dan uit de kostprijs van iedere afzonderlijke verkrijging. Maar het kan gemakkelijker zijn om de activa in de overnamebalans te stellen op 100 procent van de reële waarde op dat moment. De regelgeving geeft daartoe de keuze. Omdat daarmee impliciet het bestaande belang ook op de huidige reële waarde wordt gesteld, moet voor dat deel een herwaarderingsreserve worden opgenomen. Strikt genomen wringt dit enigszins met de wet: indien in de nettovermogenswaarde ook immateriële vaste activa, vastgoed in eigen gebruik of voorraden zijn begrepen, worden die feitelijk (eenmalig) deels naar de reële waarde geherwaardeerd. Dat is normaliter niet toegestaan. Maar wordt door de RJ dus feitelijk wel aanvaard.
Opwaartse herwaardering bij voorgenomen verkoop
Tot slot is er nog het fenomeen van de ‘incidentele herwaardering’. Deze kan voorkomen in het zicht van verkoop van materiële vaste activa, of meer in het algemeen. Tot 2017 gaf de RJ expliciet aan dat het toegestaan is om ook als tegen kostprijs wordt gewaardeerd, buiten gebruik gestelde materiële vaste activa te waarderen tegen de opbrengstwaarde, indien besloten is tot verkoop. Deze herwaardering wordt rechtstreeks verwerkt in een herwaarderingsreserve. In 2018 is echter deze bepaling niet meer opgenomen, en in 2019 wordt alleen nog op een mogelijke bijzondere waardevermindering gewezen. Dat lijkt er op te wijzen dat (opwaartse) herwaardering in het zicht van verkoop niet meer is toegestaan. Maar naar verluidt bedoelt de RJ dat niet, maar wil de RJ zich hier niet (meer) expliciet over uitspreken omdat de wet hierover niet duidelijk is. De RJ heeft hier dus slechts ‘geen mening’ over.
Incidentele herwaardering
Een meer algemene incidentele herwaardering wordt niet nadrukkelijk door de wet- en regelgeving beschreven. Maar diverse auteurs in de literatuur leiden de wetsgeschiedenis af dat daar waar de boekwaarde op basis van historische kostprijs dermate afwijkt van de actuele waarde dat dit tot een vertekend beeld van het vermogen leidt, een eenmalige herwaardering is toegestaan. De stelselmatige grondslag blijft dus historische kostprijs, maar bevat tevens een incidentele herwaardering. Doordat de literatuur tamelijk beperkt is over dit onderwerp, is er weinig guidance over de voorwaarden en andere aspecten. Dergelijke incidentele herwaarderingen komen in de praktijk voor, maar vanwege de onduidelijke status in de regelgeving is het denkbaar dat controlerende accountants dit niet zondermeer accepteren.
Dit artikel is verschenen in cm: 2020, afl. 7
Auteur: dr. Bart Kamp RA
Hier leest u meer artikelen uit de rubriek Verslaggeving
Geef een antwoord