Onlangs besliste het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dat de bestuurders van een bv die een kantoorgebouw had gekocht, zonder financieringsvoorbehoud, en vervolgens geen geld had om de koopprijs te betalen, niet persoonlijk aansprakelijk zijn jegens de verkoper. De bij de verkoper aanwezige kennis van de situatie gaf de doorslag. Tegen de achtergrond van bestaande jurisprudentie een opvallende uitspraak, die in deze bijdrage wordt toegelicht.
De bestuurder van een bv die namens die bv een verbintenis aangaat, terwijl hij of zij weet – of redelijkerwijs behoort te weten – dat de bv de uit die verbintenis voortvloeiende verplichtingen niet kan nakomen én geen verhaal zal bieden, handelt onrechtmatig jegens de gedupeerde crediteur en kan op die grond persoonlijk aangesproken worden door die crediteur tot vergoeding van diens schade. Deze regel, gevormd in een arrest van de Hoge Raad uit 1989, staat onder juristen bekend als de Beklamel-norm. Deze norm was aan de orde in de zaak waarover het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zich onlangs boog.
Vastgoeddeal
Het geschil draaide om een afgeketste vastgoeddeal uit 2017. De koper was een bedrijf dat seniorenwoningen wilde gaan ontwikkelen met geld van derden. Men was in gesprek met een vastgoedfinancier om geld aan te trekken. Toezeggingen waren nog niet verkregen. Intussen kwam een kantoorgebouw op de markt dat de aandacht trok van de seniorenwoningenontwikkelaar. Een bezichtiging volgde, waarbij ook een representant van de vastgoedfinancier aanwezig was.
Na loven en bieden werd een akkoord bereikt over de prijs. De verkoper stelde als conditie dat de vastgoedfinancier met wie de koper in gesprek was, rechtstreeks aan de verkoper zou bevestigen dat het geld zou worden verschaft. Immers, zo schreef de verkoper aan de koper: ‘Aangezien jullie zelf aangegeven hebben niet in staat te zijn ook maar een aanbetaling te doen voor deze transactie [wil de verkoper] iets meer comfort/vertrouwen krijgen dat er wel middelen zijn dat er kan worden afgenomen.’ Maar de koper liet weten zo’n bevestiging van de financier niet te kunnen verkrijgen: ‘In deze fase mag en zal [de financier] geen enkele toezegging of uitspraak doen aan een verkopende partij.’
Geen financieringsvoorbehoud
Kennelijk vond de verkoper deze uitleg voldoende, want enkele weken later werd de koopovereenkomst gesloten, zonder dat de financier de betaling van de koopprijs had gegarandeerd. In de overeenkomst werd geen financieringsvoorbehoud gemaakt. Zoals gebruikelijk bij de koop van vastgoed bepaalde het contract wel dat de koper een waarborgsom moest betalen van 10 procent van de koopprijs.
Kort voordat die waarborgsom opeisbaar was, liet de koper weten dat de financier zich had teruggetrokken. De koper presenteerde wel een alternatieve vastgoedfinancier, die vervolgens deelnam aan een gesprek met verkoper, maar, zo vermeldt de uitspraak van het gerechtshof, dat gesprek ‘is op niets uitgelopen’. Betaling van de waarborgsom bleef vervolgens uit, verkoper stelde koper in gebreke en ontbond de gesloten koopovereenkomst. Vervolgens sprak de verkoper zowel de koper als de bestuurders van de koper aan tot betaling van de waarborgsom. En intussen verkocht de verkoper het kantoorgebouw rechtstreeks aan de alternatieve financier die zij via de koper had leren kennen (!), voor een koopprijs van ongeveer 99 procent van de prijs die eerder met de koper was overeengekomen.
Risico aanvaard
De rechtbank matigde de vordering aanzienlijk en wees ’m toe tegen de koper. Tegen de bestuurders van de koper werd de vordering afgewezen. En in hoger beroep beslist het gerechtshof niet anders: het was weliswaar, zo stelt het hof, ‘naïef’ van de bestuurders om de koop te sluiten zonder financieringsvoorbehoud, maar beslissend is dat verkoper ‘ondanks de door haar onderkende risico’s’ toch de overeenkomst is aangegaan. En door later alsnog te verkopen aan de alternatieve financier, heeft verkoper de beperking van haar schade ‘mede’ aan verkoper te danken.
Tegen deze achtergrond, zo interpreteer ik de uitspraak, heeft de verkoper het risico dat de koper niet zou kunnen betalen, zo nadrukkelijk aanvaard, dat de balans voor de aangesproken bestuurders gunstig uitvalt. Misschien op gespannen voet met de bestaande jurisprudentie, maar mijns inziens toch een rechtvaardige uitkomst.
Auteur: Mr. H.L. (Herman) Kaemingk
Dit artikel is verschenen in F&A Actueel 2022, afl. 6.
