De Californische toezichthouder DFPI heeft beslag gelegd op de noodlijdende First Republic Bank. Het is daarmee de derde Amerikaanse bank die failliet is gegaan in twee maanden tijd. De Amerikaanse beleggingsgoeroe Charlie Munger (foto), de rechterhand van Warren Buffett, waarschuwt voor een ‘perfecte storm in de vastgoedmarkt’ omdat veel banken vol zouden zitten met slechte vastgoedleningen.
De DFPI benoemde de Federal Deposit Insurance Corporation (FDIC) tot curator van First Republic Bank en die verkocht alle tegoeden van de bank en het merendeel van de bezittingen aan JPMorgan Chase.
De hypotheken van de bank, die tegen relatief lage rentetarieven waren verstrekt om vooral rijke klanten aan te trekken, zijn namelijk aanzienlijk in waarde gedaald en bij verkoop zouden daar flinke verliezen op worden geleden. De FDIC schat dat de verliezen voor zijn verzekeringsfonds ongeveer 13 miljard dollar bedragen.
De Amerikaanse toezichthouder FDIC had verschillende financiële instellingen, waaronder JPMorgan Chase, PNC en Citizens Financial, afgelopen weekend gevraagd om een overnamebod te doen op de noodlijdende First Republic Bank. Bank of America en US Bancorp waren ook uitgenodigd, maar besloten volgens persbureau Bloomberg niet te bieden.
Lees ook: Fed verhoogt rente VS weer ondanks onrust bankensector
JP Morgan
Aangezien er geen overeenstemming kon worden bereikt over een rechtstreekse aankoop van First Republic Bank, hebben de toezichthouders de bank eerst in beslag genomen. Daarna werden alle banktegoeden van 93,5 miljard dollar en de meeste bezittingen doorverkocht aan JPMorgan. Door de bank kortstondig over te nemen, kon de FDIC een verliesdelingsovereenkomst sluiten met JPMorgan. Die heeft betrekking op de mogelijke verliezen in de leningenportefeuille van de bank als gevolg van de sterke stijging van de rentetarieven. De deal houdt verder in dat alle klanten, inclusief degenen met tegoeden van boven de garantielimiet van 250.000 dollar, toegang zullen houden tot al hun geld wanneer de bank maandag weer opengaat.
Bankrun
In maart ontstond veel onrust in de Amerikaanse bankensector na het omvallen van Silicon Valley Bank (SVB) en Signature Bank. Dat kwam doordat klanten in enkele dagen veel geld van hun rekeningen haalden bij deze banken. Bij SVB speelden vooral techfinancieringen een rol. Ook First Republic kampte met een bankrun en moest nu dus ook worden gered. SVB werd in eerste instantie ook overgenomen door de Amerikaanse autoriteiten en werd later doorverkocht aan First Citizens Bank.
Beleggingsveteraan Charlie Munger waarschuwt inmiddels al voor ‘een perfecte storm op de Amerikaanse vastgoedmarkt’ omdat een aantal negatieve ontwikkelingen samenkomt. Zo erg als in 2008 wordt het niet, maar ‘er komen wel veel problemen’, zegt de 99-jarige Munger, rechterhand van Warren Buffett bij vermogensbeheerder Berkshire Hathaway. Vooral bij de kleinere banken zijn de risico’s groot.
Lees ook: Bankencrisis: risico bankruns zoals bij SVB ‘aanzienlijk toegenomen’
Dalende vastgoedprijzen
In een interview met de Financial Times zegt hij dat Amerikaanse banken ‘vol zitten met slechte commercieel vastgoedleningen’. De waarde van het vastgoed dat de banken in onderpand hebben, is dan lager dan de waarde van het verstrekte krediet, wat betekent dat ze verliezen riskeren.
Munger heeft een uitgebreide ervaring in de vastgoedsector, en geldt als een beleggingsveteraan die het oor heeft van talloze beleggers. ‘Elke bank in het land verstrekt minder makkelijk leningen voor vastgoed dan zes maanden geleden’, zegt Munger, die vaststelt dat banken in hun kredietportefeuille al met heel wat kantoorgebouwen en winkelcentra zitten die moeite hebben om hun lening terug te betalen. ‘Er zijn te veel problemen.’
2008
De situatie is volgens hem wel niet zo erg als in 2008, toen een crisis in een niche van de Amerikaanse hypotheekmarkt, die van de ‘rommelhypotheken’, leidde tot een wereldwijde financiële crisis. Munger en Buffett wisten daar destijds veel geld mee te verdienen door een investering in zakenbank Goldman Sachs, iets wat ze drie jaar later herhaalden met Bank of America. In beide gevallen maakte Berkshire een financiële klapper. ‘Berkshire heeft een aantal bankinvesteringen gedaan die heel goed voor ons uitpakten’, zei Munger hierover. ‘Ook bij banken hebben we enige teleurstelling gehad. Het is niet zo eenvoudig om een bank intelligent te runnen, er zijn veel verleidingen om het verkeerde te doen.’ Hun terughoudendheid komt deels voort uit de op de loer liggende risico’s in de enorme portefeuilles van commerciële vastgoedleningen van banken.
Lees ook: iDeal internationaal betaalsysteem, Nederlandse grootbanken ook in EPI
Veel leed
‘Veel onroerend goed is niet zo goed meer’, zei Munger. ‘We hebben veel in moeilijkheden verkerende kantoorgebouwen, winkelcentra en andere assets. Er is daarbuiten veel leed.’ Zo heeft bijvoorbeeld de thuiswerktrend door covid-19 in combinatie met de hard gestegen rente de Amerikaanse kantorenmarkt in zwaar weer gebracht. ‘In steden als Seattle en San Francisco is er sprake van een regelrechte kantorenhel, zo meldde Vastgoedmarkt vrijdag op basis van berichtgeving van weekblad Economist.
Gouden eeuw voorbij
Munger merkte op dat banken zich al terugtrokken van het verstrekken van leningen aan commerciële ontwikkelaars. Hij waarschuwde ook dat de gouden eeuw voor het beleggen voorbij is en beleggers te maken krijgen met een periode van lagere rendementen. Munger staat niet alleen met zijn vrees voor nieuwe problemen in de vastgoedmarkt. Leningen voor woningen en commercieel vastgoed zijn goed voor bijna een kwart van alle bezittingen van Amerikaanse banken. De Volkskrant wijst op recente uitlatingen van Neil Shearing, hoofdeconoom van onderzoeksbureau Capital Economics. De prijzen voor commercieel vastgoed in de Verenigde Staten zijn met zo’n 5 procent gezakt sinds hun piek halverwege 2022. Capital Economics verwacht dat deze nog met 20 procent zullen zakken. ‘Als de vastgoedprijzen instorten, gaan leningen die dankzij hun onderpand veilig leken er plots uitzien als slechte leningen, wat significante gevolgen heeft voor de gezondheid van de bankbalansen.’
Lees ook: “De Nederlandse economie en financiële sector staan er goed voor”
Kleine banken
‘Leningen aan commercieel vastgoed in de VS worden gedomineerd door de kleine en middelgrote banken van het land’, waarbij kleinere Amerikaanse banken 70 procent van de uitstaande leningen aan de commerciële vastgoedsector voor hun rekening nemen, stelde Shearing. Een terugval in de kredietverlening voegt waarschijnlijk verdere ‘neerwaartse druk op vastgoedwaardes’ toe, zei hij.
‘Maar in het ergste geval is het mogelijk dat er een ‘doom loop’ ontstaat tussen kleinere banken en commercieel vastgoed, waarbij zorgen over de gezondheid van deze banken leiden tot mogelijke nieuwe bankruns, waarschuwde Shearing. Dat zou op zijn beurt ertoe leiden dat banken commercieel vastgoedleningen opvragen, wat vervolgens een neergang versnelt in een sector die een belangrijk onderdeel vormt van zijn activabasis. Dat vergroot de zorgen over de gezondheid van de banken en zo is de vicieuze cirkel weer rond.
Vastgoed en grote crises
Problemen in de vastgoedsector vormen historisch gezien ‘de kern van grote crises’, zei Shearing, daarbij verwees hij naar de wereldwijde financiële crisis van 2007-2008 (die in de Nederlandse vastgoedmarkt voortsleepte tot 2015) de Amerikaanse spaar- en kredietcrisis in de jaren tachtig en negentig, de ‘secundaire bankencrisis’ in het Verenigd Koninkrijk van 1973-1975 en de grote crash van 1929.
Lees ook
Financiën: invloed problemen banken VS op Nederland beperkt
Wereldbank: verloren decennium in de maak voor wereldeconomie